不動産購入の仲介手数料が
無料・割引になる仕組み
新築一戸建てやリノベーションマンション、土地を購入する際、諸費用の中で最も大きな割合を占めるのが「仲介手数料」です。なぜ同じ物件でも不動産会社によって仲介手数料が無料・割引になったり、上限満額になったりするのか、宅地建物取引業法上の計算ルールと取引構造（両手・片手仲介）から分かりやすく解説します。
結論：仲介手数料が無料になるのは「売主側から報酬を受領できる取引構造」があるから
不動産仲介手数料は、売買契約が成立したときに不動産会社（宅地建物取引業者）が受け取る成功報酬です。 国土交通省の告示（宅地建物取引業法第46条）で定められている金額はあくまで「受け取ってよい上限額」であり、 上限の範囲内で無料や割引に設定することは法律上まったく問題ありません。
特に新築一戸建て（建売住宅）や不動産会社が売主のリノベーションマンションでは、 仲介会社が売主（分譲事業者）から規定の手数料を受領できるケースが多く、 その場合に「買主様からは仲介手数料をいただかない（0円にする）」という仕組みが成り立ちます。
※仲介手数料は「建物消費税を除いた税抜売買価格」に対して計算します（土地は非課税）。
仲介手数料無料・割引対象の物件を探す
江戸川区・東京都城東エリア・千葉県西部の公開中物件をご覧いただけます。他社サイト掲載物件の該当可否もお調べします。
なぜ無料にできる物件とできない物件があるのか？（取引形態の違い）
すべての不動産取引で仲介手数料を無料にできるわけではありません。売主が誰か、不動産会社がどの立場で関わるかによって3つのパターンに分かれます。
パターン1：売主（分譲会社等）から手数料が出る物件【無料になりやすい】
多くの新築建売戸建てや買取再販マンションでは、売主である不動産会社・ハウスメーカーが仲介会社へ手数料（3%＋6万円＋税）を支払います。仲介会社は売主からの報酬で運営コストを賄えるため、買主様の仲介手数料を0円（無料）にできます。
パターン2：個人売主等で別々の仲介会社が入る物件【割引等で対応】
個人の売主様が売却を依頼した仲介会社（元付業者）が別にいる場合、買主側の仲介会社（客付業者）は買主様からしか手数料を受け取れません。この場合は完全無料にはなりませんが、広告費や店舗運営費を抑えることで法定上限からの割引をご提案できるケースがあります。
パターン3：売主直売（自社分譲・自社所有）物件【そもそも手数料不要】
取引態様が「売主」となっている物件をその売主から直接購入する場合は、仲介業務自体が発生しないため仲介手数料はかかりません。
仲介手数料無料・割引の会社を選ぶときの注意点チェックリスト
「仲介手数料無料」を掲げていても、別の費用が加算されては意味がありません。購入申込前に次の項目を確認してください。
- 「ローン事務代行費用」「契約書類作成費」「物件調査費」など、仲介手数料に代わる不明朗な名目の請求がないか
- 建物の消費税を除いた「税抜価格」をベースに正しく計算されているか（税込価格に3%を掛けていないか）
- 指定のオプション工事や割高なリフォーム・火災保険の契約が手数料無料の条件（抱き合わせ）になっていないか
- 道路種別・境界・都市計画・水害ハザード・管理規約などの事前調査と重要事項説明を宅地建物取引士が丁寧に行うか
- 売主に対する価格交渉や、引き渡し条件・契約不適合責任の確認を買主目線で行ってくれるか
気になる物件が無料・割引対象か確認する手順
- ポータルサイト・現地看板・チラシなどで気になる物件を見つけたら、内見予約や資料請求の前に物件情報を控える
- 物件名・所在地（または掲載URL）・価格をホームナビへ送り、仲介手数料無料・割引の対象かを確認する
- 物件価格＋諸費用明細（登記・ローン・保険・税金等）を含めた購入総額の試算表を受け取る
- 現地内見・周辺環境やハザードの確認・住宅ローン事前審査を進め、納得した段階で購入申込を行う
仲介手数料以外の諸費用も含めた全体の資金計画については、戸建て購入の諸費用｜物件価格以外に必要なお金を解説、また江戸川区での具体的な物件選びは江戸川区の新築戸建て探しや江戸川区で4,000万円台の戸建てを探す方へもあわせてご覧ください。
確認に使える公的情報
本記事は2026年10月30日時点で、次の公的情報を参照しています。
よくある質問
仲介手数料が無料になると、代わりに他の名目で費用が上乗せされませんか？
宅地建物取引業法により、通常の仲介業務に対する報酬は上限額が定められており、根拠のない「事務手数料」「書類作成費」「ローン代行費」などを別途請求することは原則認められていません。ただし会社によって方針が異なるため、購入申込前に「諸費用明細のすべての項目」を書面で確認することが大切です。ホームナビでは不明朗な諸費用の上乗せは一切行っていません。
スーモやアットホームなどポータルサイトで見つけた他社掲載の物件でも、仲介手数料は無料・割引になりますか？
不動産会社間で共有されている流通物件（レインズ登録物件など）の多くは、ホームナビを通じてご紹介・お取引が可能です。売主が建売分譲会社等で売主側から手数料を受領できる物件であれば仲介手数料無料、個人間売買等で売主側から受領できない物件でも条件に応じた割引をご案内できる場合があります。まずは物件URLや住所をお知らせください。
仲介手数料が無料だと、物件調査や価格交渉・アフターサポートが手薄になりませんか？
物件が「仲介手数料無料」になるのは、不動産会社が無報酬で働くからではなく、売主（ハウスメーカー・分譲事業者など）から正規の仲介手数料を受領できる取引構造になっているためです。現地・役所調査、重要事項説明、住宅ローン手続き、売主への条件・価格交渉、引き渡しまでの業務範囲は通常の手数料有償取引と一切変わりません。
本記事は2026年10月30日時点の宅地建物取引業法・国土交通省告示および一般的な不動産取引実務をもとに作成しています。 仲介手数料無料・割引の適用可否は、物件の取引態様や売主側の条件によって異なります。 個別物件の適用条件と諸費用明細は、物件ごとにお問い合わせください。
江戸川区・城東・千葉西部の戸建て選び 立地・道路・建物・総額の比較早見表
| 確認区分 | 現地・資料でのチェック項目 | 失敗を防ぐ実務ポイント |
|---|---|---|
| 交通・生活動線 | 瑞江・篠崎・船堀・小岩・葛西・市川・船橋・津田沼などの駅・バス停・駐輪場までの実測時間、スーパー・学校・医療施設への経路 | 晴れた昼間だけでなく、通勤・通学時間帯や夜間の交通量・街灯・歩道幅を歩いて確認 |
| 土地・前面道路・境界 | 前面道路の種別・幅員、接道間口、車庫入れの切り返し、私道負担、境界標・越境物の有無 | 後から変えられない道路と敷地条件を優先確認し、将来の建て替えや売却時の制限も把握 |
| 建物性能・修繕・水害対策 | 新築は保証・断熱・オプション範囲、中古は建築確認・検査済証・修繕履歴・建物状況調査 | 自治体の最新ハザードマップ（洪水・内水・高潮等）で浸水深・避難先・設備の高さを住所単位で確認 |
| 購入総額・仲介手数料 | 物件価格＋購入諸費用（約6%〜10%目安）＋入居前工事・修繕予備費 | ホームナビなら対象物件で仲介手数料が無料・割引となり、諸費用を抑えた資金計画が可能 |
※販売在庫、建物仕様、法令上の制限、ハザード情報は物件ごとに異なります。最新の物件資料と重要事項説明をご確認ください。