離婚に伴う家の売却
住宅ローン・名義・売却代金の確認事項
離婚に伴ってマイホーム（戸建て・マンション）をどうするか決める際は、感情や希望だけで判断せず、登記名義・住宅ローン残債・査定価格・売却諸費用を客観的な数値で整理することが重要です。後のトラブルを防ぐための確認順序と売却の進め方を解説します。
結論：話し合いの前に「名義・ローン残債・査定額」を数値化する
離婚に伴う家の扱いを決めるときは、法務局の登記事項証明書で所有権・抵当権の名義を確認し、金融機関の返済予定表で住宅ローン残高を把握したうえで、不動産会社の査定価格から売却諸費用を差し引いた「手取り見込み額」を算出することが出発点になります。
婚姻期間中に夫婦の協力で取得したマイホームは、登記名義が一方の単独名義であっても、原則として財産分与の対象になります。まずは「売ったらいくら手元に残るのか（またはいくら不足するのか）」を双方で共有しましょう。
秘密厳守で無料売却査定・手取り試算を依頼する
まずは現在の市場価格と売却諸費用を知りたい段階でもご相談いただけます。机上査定・訪問査定とも周囲に知られないよう配慮して対応いたします。
最初に確認する4つの権利・契約関係
マイホーム購入時の契約形態によって、売却時に誰の同意や手続きが必要かが変わります。感覚的な記憶ではなく、必ず書類で確認してください。
- 土地・建物の登記名義と持分割合：単独名義か、夫婦の共有名義か（登記事項証明書の甲区で確認）
- 住宅ローンの借入形態：単独ローンか、ペアローン（双方が主債務者）か、収入合算（連帯債務・連帯保証）か
- 現在の住宅ローン残高：直近の返済予定表や金融機関のWeb明細で、売却想定時期の元金残高を確認
- 購入時の頭金（特有財産）の有無：婚姻前からの預貯金や親族からの贈与資金を入れていないか、資料があるか
アンダーローンとオーバーローンで分かれる判断基準
査定価格から仲介手数料・抵当権抹消登記費用などの売却諸費用を引いた金額と、住宅ローン残債を比べます。
※住宅ローンが残っている家の売却手順については、別記事「住宅ローンが残っている家を売却する方法」もあわせてご確認ください。
家を売却して清算するメリットと注意点
共有名義・連帯保証を解消できる
売却して住宅ローンを完済すれば、離婚後に元配偶者の返済遅延に巻き込まれたり、将来の売却時に連絡が取れなくなったりするリスクを根本から防げます。
現金化することで公平に分けやすい
不動産のままでは分けにくい資産も、売却代金から諸費用とローン完済額を差し引いた手取り額を確定させることで、合意した割合通りに分配しやすくなります。
売却と離婚届のタイミングに注意
離婚前に夫婦間で名義変更や金銭のやり取りを行うと「贈与税」とみなされる恐れがあるため、財産分与として行う時期や離婚協議書・公正証書の作成順序を専門家と確認します。
査定から売却・財産分与までの進め方
- 登記事項証明書と住宅ローン返済予定表を用意し、名義と残債を正確に確認する
- 不動産会社へ査定を依頼し、成約見込み価格と売却諸費用・手取り試算書を取得する
- 売却方針・最低売却価格・売却期間中のローンや管理費の負担・手取り金の分配方法を合意し、書面（離婚協議書・公正証書等）にまとめる
- 媒介契約を締結して販売活動を行い、買主との売買契約・決済・引き渡し時にローン完済と代金分配を完了する
売却益（譲渡所得）が出た場合の3,000万円特別控除の適用要件や、財産分与に伴う課税関係については、売買契約や名義変更の前に税務署・税理士へご確認ください。また、江戸川区・城東・千葉エリアの相場確認方法は江戸川区の不動産売却｜相場の調べ方と査定価格を見るポイントも参考になります。
確認に使える公的機関・制度の案内
2026年10月30日時点で確認できる公的情報です。
よくある質問
夫婦の共有名義（ペアローン）の家は、片方の判断だけで売却できますか？
共有名義の不動産全体を売却するには、共有者全員（夫婦双方）の同意と、媒介契約・売買契約・決済手続きへの関与（または正式な委任手続き）が必要です。また、ペアローンの場合はそれぞれの住宅ローンを決済時に同時完済・抵当権抹消する必要があるため、早めに査定額と残債を共有して話し合うことが大切です。
家を売らずに夫婦のどちらか一方が住み続ける場合、どんなリスクがありますか？
住宅ローンの名義人と実際に住む人が異なると、金融機関の契約条件（居住要件）に抵触する可能性があるほか、将来返済が滞った際に住んでいる側が退去を迫られたり、連帯保証人・連帯債務者になっている側に一括請求が来たりするリスクがあります。住み続ける場合は借り換えや名義変更が可能か金融機関へ事前確認が必要です。
財産分与の話し合いは、家の査定を受ける前と後のどちらがよいですか？
査定を受けて「売却予想価格から住宅ローン残債と売却諸費用を引いた手取り額（純資産）」を把握してから話し合うのが基本です。手取りがプラス（アンダーローン）かマイナス（オーバーローン）かによって選択肢が大きく変わるためです。
本記事は2026年10月30日時点の一般的な不動産実務および公的情報をもとに作成しています。離婚に伴う財産分与の法的効力、公正証書の作成、住宅ローンの契約変更・借換審査、譲渡所得税・贈与税の課税判断は個別事情により異なります。法的な取り決めは弁護士・公証役場へ、登記は司法書士へ、税務は税理士・税務署へ事前にご相談ください。
江戸川区・城東・千葉西部の不動産売却 3つの価格と売却諸費用・期間の早見表
| 項目 | 内容・計算の目安 | 売主様が失敗しないための確認ポイント |
|---|---|---|
| 査定価格・売出価格・成約価格の違い | 査定価格＝予想価格／売出価格＝募集価格／成約価格＝実際の取引成立価格 | 高額な査定額だけで会社を選ばず、江戸川区・城東・千葉西部の近隣成約事例との比較根拠と販売計画を確認 |
| 売却時の仲介手数料（上限） | 成約価格（税抜）×3%＋6万円＋消費税（400万円超の速算式） | 成功報酬のため査定・相談・販売開始時点では0円。測量・解体・残置物撤去費用の要否も事前確認 |
| その他の主な売却費用 | 印紙税、抵当権抹消登記費用、譲渡所得税・住民税（売却益が出た場合） | マイホームの3,000万円特別控除や所有期間による税率差など、契約前に取得費資料（購入時契約書等）を確認 |
| 査定から引き渡しまでの期間目安 | 査定・準備（約1〜2週間）→ 販売活動（約1〜3か月）→ 契約から決済（約1〜2か月） | 住み替えや相続・ローン残債がある場合は、希望引き渡し日から逆算して売り出し時期を設定 |
※ホームナビでは江戸川区・城東エリア・千葉県西部の無料売却査定（机上査定・訪問査定）を秘密厳守で承っています。