住宅ローンが残っている家を売却する方法
残債確認・抵当権抹消・住み替えの手順
住宅ローン返済中の戸建て・マンションを売却するときは、「査定価格」ではなく「売却諸費用を差し引いた手取り額」と「決済日時点のローン残債」を比較することから始めます。抵当権抹消の仕組みと、アンダーローン・オーバーローンそれぞれの進め方を解説します。
結論：売却手取り額で「完済・抵当権抹消」ができるかを最初に確認する
住宅ローンが残っている家を売却する場合、買主から受け取る売買代金（および自己資金）で住宅ローン残債を一括返済し、自宅に設定されている「抵当権」を抹消して引き渡すのが不動産売買の基本ルールです。そのため、まずは現在の「ローン残高」と「売却時の手取り見込み額」の2つを正確に把握することが出発点になります。
※成約価格がローン残債を上回っていても、仲介手数料や諸費用を差し引くと不足するケースがあるため必ず「手取り額」で比較します。
ローン残債と売却手取り額を無料で試算する
返済予定表（または残高）が分かれば、近隣成約事例をもとに売却後の手取り見込み額を具体的に試算いたします。
アンダーローンとオーバーローンそれぞれの売却方法
1. 売却代金のみで完済できる場合（アンダーローン）
最もスムーズなケースです。買主から残代金を受け取る決済日に、同日付で借入先金融機関へ一括繰上返済を行い、司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に申請します。
2. 自己資金を足して完済する場合
売却手取り額だけでは数百万円不足する場合でも、預貯金などの自己資金を決済日に充当できれば通常どおり抵当権を抹消して売却できます。手元に残すべき生活防衛資金とのバランスを確認します。
3. 住み替え（買い替え）ローンを利用する場合
新居を購入する際、旧居の売却でも返しきれなかった残債部分を新居の住宅ローンに上乗せして借り入れる方法です。金融機関の審査基準が厳しく、旧居の決済日と新居の決済日を同日に合わせる調整が必要です。
なお、収入減少や事情により住宅ローンの返済継続が困難で、自己資金でも完済できない場合は、金融機関（債権者）の合意を得て売却する「任意売却」という手続きになりますが、信用情報や連帯保証人への影響があるため、延滞が生じる前の早い段階で金融機関および専門家へ相談することが重要です。
査定前に確認しておきたい書類と数字のチェックリスト
- 借入先金融機関の「返済予定表」またはWeb明細（現在の借入残高と毎月・ボーナス返済額）
- 住宅ローンの借入名義（単独債務・夫婦ペアローン・連帯債務・連帯保証の有無）
- 一括繰上返済の手数料と、金融機関へ申し出てから決済日までに必要な所要日数
- 自宅購入時の売買契約書・重要事項説明書・建築確認書類（取得費や物件条件の確認用）
- 売却時にかかる諸費用（仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記費用、測量・残置物撤去費等）
- 売却後の住まい（新居購入・賃貸転居・実家等）と希望する引き渡し時期
夫婦でペアローンや連帯債務を組んでいる場合、土地・建物が共有名義になっていることが一般的です。共有名義の不動産を売却するには共有者全員の同意と署名・実印が必要となるため、名義割合（持分）とそれぞれの残債額を分けて確認しましょう。
住み替えを伴う場合の「売り先行」と「買い先行」の選び方
住宅ローンが残っている状態で新居へ住み替える場合、先に自宅を売る「売り先行」と、先に新居を買う「買い先行」のどちらを選ぶかで資金リスクが変わります。
売り先行（ローン残債が多い方におすすめ）
先に自宅の売買契約を結び、確定した成約価格（手取り額）をもとに新居の予算を組む方法です。完済の目処が確実に立つため、オーバーローンリスクを防ぎやすくなります。
買い先行（残債が少なく与信に余裕がある方向け）
希望の新居を先に確保できる反面、旧居が売れるまで二重ローン（ダブルローン）やつなぎ融資の審査が必要になり、売却を急ぐと値下げ交渉を受けやすくなる点に注意が必要です。
引き渡し猶予特約の活用
売り先行でも、買主の合意を得て決済後に数日〜1週間程度の引き渡し猶予（入居準備期間）を設けることで、仮住まいを使わずに住み替えられるケースがあります。
住み替え全体のスケジュールと資金計画については、江戸川区の住み替え｜先に売るか先に買うか、資金計画を解説もあわせてご確認ください。
住宅ローン残債がある家を売却する4ステップ
- 返済予定表で現在のローン残高を確認し、不動産会社の査定で手取り見込み額を試算する
- 完済できる売出価格の下限ライン（最低売却価格）と販売期間の上限を決めて媒介契約を結ぶ
- 買主が決まり売買契約を締結したら、速やかに借入先金融機関へ一括完済・抵当権抹消を申し出る
- 決済当日に買主からの残代金受領・ローン一括返済・司法書士による抵当権抹消登記を同時に行う
確認に使える公的機関・制度情報
本記事は2026年10月30日時点で、次の公的情報を参照先として確認しています。
- 住宅金融支援機構「繰上返済（全額繰上返済・抵当権抹消手続き）」：フラット35等を全額繰上返済する際の手続きと申し出時期の確認
- 法務省・法務局「不動産登記の申請書様式について（抵当権抹消登記）」：住宅ローン完済に伴う抵当権抹消登記の手続き概要
- 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」・「No.1225 一定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」：売却益・売却損が出た場合の税制特例要件の確認
よくある質問
住宅ローンがまだ残っていても、家を売りに出すことはできますか？
はい、返済中でも売却活動は可能です。ただし買主へ引き渡す（決済する）時点で住宅ローンを全額完済し、金融機関の抵当権を抹消することが原則となります。売却代金（手取り額）と自己資金の合計で完済できるかを査定時点で確認します。
売却価格より住宅ローン残債が多い（オーバーローン）場合はどうすればよいですか？
（1）不足分を手元の自己資金で補填して完済する、（2）新居を購入する場合は金融機関の「住み替えローン（買い替えローン）」が利用できるか事前審査を受ける、（3）売却時期を後ろ倒しして元本を減らす、といった選択肢を比較します。
金融機関への一括繰上返済連絡はいつ行えばよいですか？
売買契約が成立し、決済（引き渡し）予定日が決まった段階で借入先の金融機関へ連絡し、一括返済の手続きと抵当権抹消書類の準備を依頼します。金融機関によって決済日の2週間〜1か月前までの申し出が必要なため、早めの確認が重要です。
本記事は2026年10月30日時点の公的情報および一般的な不動産取引・金融実務をもとに作成しています。一括繰上返済の手続き期限、住み替えローンの審査基準、抵当権抹消条件、税制特例の適用可否は金融機関および個人の状況によって異なります。実際の売却にあたっては借入先金融機関、司法書士、税理士等の専門家へご確認ください。
江戸川区・城東・千葉西部の不動産売却 3つの価格と売却諸費用・期間の早見表
| 項目 | 内容・計算の目安 | 売主様が失敗しないための確認ポイント |
|---|---|---|
| 査定価格・売出価格・成約価格の違い | 査定価格＝予想価格／売出価格＝募集価格／成約価格＝実際の取引成立価格 | 高額な査定額だけで会社を選ばず、江戸川区・城東・千葉西部の近隣成約事例との比較根拠と販売計画を確認 |
| 売却時の仲介手数料（上限） | 成約価格（税抜）×3%＋6万円＋消費税（400万円超の速算式） | 成功報酬のため査定・相談・販売開始時点では0円。測量・解体・残置物撤去費用の要否も事前確認 |
| その他の主な売却費用 | 印紙税、抵当権抹消登記費用、譲渡所得税・住民税（売却益が出た場合） | マイホームの3,000万円特別控除や所有期間による税率差など、契約前に取得費資料（購入時契約書等）を確認 |
| 査定から引き渡しまでの期間目安 | 査定・準備（約1〜2週間）→ 販売活動（約1〜3か月）→ 契約から決済（約1〜2か月） | 住み替えや相続・ローン残債がある場合は、希望引き渡し日から逆算して売り出し時期を設定 |
※ホームナビでは江戸川区・城東エリア・千葉県西部の無料売却査定（机上査定・訪問査定）を秘密厳守で承っています。